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回家買得起車卻停不了車 小區車位權益如何劃分?

時間:2022-06-17 15:36:46       來源:中國消費者報

“雖然沒有像深圳寶能公館那樣因為車位產生沖突,但是我們小區停車問題也十分令人頭疼,業主跟業主、業主跟物業之間經常產生摩擦。”近日,北京通州一小區業主胡先生對《中國消費者報》記者抱怨道。

如今,買得起車卻停不了車的窘狀越發普遍,停車難已然成為社會的焦點問題。而購買新房時,有的停車位“捆綁銷售”、有的“只租不售”,有的“只售不租”、有的“買了車位也要交租金”等各種情形也常讓業主們不明就里。那么小區車位分為幾種類型?權益歸屬如何劃分?記者對此進行了采訪。

小區停車矛盾凸顯

來自公安部的統計數據顯示,目前全國共有74個城市汽車保有量超過100萬輛,其中,北京汽車保有量超過600萬輛,成都、重慶汽車保有量超過500萬輛,蘇州、上海、鄭州汽車保有量超過400萬輛。

一方面是私家車保有量驟增,另一方面是小區停車位緊張,由此產生的矛盾糾紛時有發生。

胡先生向《中國消費者報》記者反映,稱他們小區門口有“禁止停車后果自負”的標識,但仍有不自覺的車主常常以車“堵門”,這讓業主們苦惱不已。胡先生還表示:“小區內的車輛越來越多,尤其是近兩年來每天都會上演現實版的‘搶車位’,有的快到家了趕緊打電話讓家里老人幫著占車位,有的就放個電動車占位置,只要能停車的地方都會被停得滿滿當當,而且稍有不慎就會產生剮蹭,因為停車問題引發的業主與業主、業主與物業之間的糾紛時有發生。”

停車難成為汽車保有量大的城市共同面臨的問題。以深圳為例,目前其汽車保有量超過350萬輛,全市各類停車泊位約240多萬個,停車泊位缺口超過100萬個,也就是說,近1/3的汽車無位可停。

據《深圳特區報》報道,“十四五”期間,深圳將再增加100萬個以上停車泊位,全市停車泊位將超過350萬個,基本接近汽車保有量。同時,深圳市相關部門正在牽頭修訂《深圳市城市規劃標準與準則》,結合城市開發密度合理確定停車設施配建標準,初步估計到2035年,深圳將增加約200萬個居住停車泊位,有效緩解停車難問題。

三類車位權屬各不相同

“不久前,業主們發現有一輛車常常占著兩個停車位,大家看到這種現象都氣不打一處來:停車已經這么困難了,竟然霸占著兩個車位,太過分了!大家跟物業反映后才知道,原來人家是一下子租了兩個車位。”北京一小區業主劉先生對記者表示,“我們小區的車位本來就供不應求,平均一家都分不到一個,這家業主一下子租兩個車位合理嗎?業主們可不可以把車位買下來呢?”

記者了解到,買車位、租車位是業主的兩種不同選擇。不過,并非所有的車位都可以買賣。長期以來,車位的權屬復雜,在現實中也衍生出不同的類型。

北京金訴律師事務所主任王玉臣對《中國消費者報》記者介紹說,目前小區車位大致可分為產權車位、人防車位以及小區公共空間車位三類。

其一,符合規劃的,在銷售許可范圍內的車位。這類車位最規范,手續完備的可以直接辦理產權證,其最典型的標志就是可以和房子一并購買,辦理網簽備案,銷售的車位款也要納入小區資金監管賬戶。

其二,規劃上沒有,通過占用車道、綠化或其他公共部分改建的車位。這種情況很普遍,是開發商利用小區公共部分改造而來,一般沒有產權證,但是從相關法律規定來看,其產權應當歸屬業主共有。

其三,人防車位的情況比較特殊,大多數情況下不能出售,其產權歸屬國家,而日常管理上屬于“誰投資誰獲益”。在使用上,人防車位與其他車位并無太大的差別,所以很容易讓人混淆。不過,各地政策不同,也有個別城市的部分人防車位可以買賣。

“《民法典》對于車位的權屬有明確規定?!睹穹ǖ洹肺餀嗑幍诙倨呤鍡l規定,在建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”王玉臣對記者表示。

共有車位收益權歸業主

在現實生活中,有的車位只租不售,有的只售不租,有的跟房子捆綁或贈予,小區車位的收益分配也常常讓人一頭霧水。還有人發出疑問:“為什么我買了車位每個月還要交費?”

王玉臣對《中國消費者報》記者分析表示,對于產權車位,開發商可以自由處分,可以銷售,也可以贈與,更可以對外出租,其收益歸開發商所有。而人防車位的情況比較復雜,如果人防工程的建造成本沒有分攤給業主,那么其使用權歸開發商所有,開發商日??梢杂脕韺ν獬鲎猥@利。但是,如果其建造成本分攤給業主了,那么使用權屬于業主所有,開發商就不能對外出租使用,經營的收益也應當歸于業主。“業主即使對車位享有所有權,但其維修、養護、管理等仍是由物業公司進行,同理,小區公共區域車位也是這樣,因此物業公司有權收取一定的管理費。”

業主共有停車位的收益問題一直是市場關注的焦點。“雖然從《民法典》到地方政策都有相應規定,小區公共空間車位開發商無權處分,業主共同享有相應的處分和收益權。比如《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》提到,車輛在共用部分停放的收益,歸共同擁有該物業的業主所有,但不少小區存在業委會成立難、開會難、表決難等問題,因此具體實施效果還需要實踐的檢驗。”廣東財經大學法學院副教授王雪丹表示。

停車位本來就緊張,有的小區卻宣布“只售不租”,更加劇了停車難。記者了解到,上海市從去年開始就明確規定,建設單位尚未出售的停車位,應當出租給業主、使用人停放車輛,不得以“只售不租”為由拒絕出租。在北京,有的小區因為車位“只售不租”而遭到行政主管部門約談。今年施行的《濰坊市物業管理條例》也規定,業主要求承租尚未出售、附贈的車位或車庫的,建設單位不得以“只售不租”為由拒絕出租。

標簽: 禁止停車后果自負 只售不租 共有車位收益權 北京金訴律師事務所 現實版的搶車位